Dzielnica Włochy w niewielkim stopniu posiada uchwalone, obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W całej Warszawie wskaźnik powierzchni, na której obowiązują miejscowe plany jest niewiele większy i wynosi ok. 43%.
Taka sytuacja powoduje niepożądaną niepewność architektoniczną, ponieważ w obrębie obszarów bez uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podstawą realizowanych inwestycji prywatnych stanowią decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli popularne WZ-etki. Wskazuje się jednak na to, że instrument ten nie sprzyja harmonijnemu i spójnemu rozwojowi architektury. Zauważył to również ustawodawca, w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ogłoszonej w dniu 24 sierpnia 2023 r., wskazując że: Zgodnie z intencją ustawodawcy z 2003 roku decyzje WZ miały być wykorzystywane sporadycznie, a stały się zjawiskiem powszechnym, powodując chaos przestrzenny.
Według danych przedstawionych w raporcie „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” przygotowanym przez Polski Instytut Ekonomiczny połowa inwestycji budowlanych w Polsce powstaje właśnie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ten sam raport wskazuje, że koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą aż 84,3 mld zł.
Z prawnego punktu widzenia, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest aktem administracyjnym, przez który następuje określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta występuje w dwóch formach w zależności od rodzaju planowanej inwestycji: decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz właśnie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydawana jest po przeprowadzeniu postępowania określonego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Innymi słowy, to, co na danej nieruchomości można zbudować, jest każdorazowo określane przez osoby wydające stosowne decyzje.
Więcej i więcej.
Nierzadko jednak zdarza się, że decyzje te, jak i sama procedura ich wydawania, są przedmiotem wielu kontrowersji. Nie da się ukryć, że forma inwestowania przez pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest bardzo lubiana przez deweloperów. Dlaczego? Przemawiają za tym minimalne wymagania odnośnie planowanej budowy. W zasadzie inwestor powinien udokumentować, że działka lub działki, na których ma powstać inwestycja, mają dostęp do drogi publicznej, a także, że spełniona jest zasada „dobrego sąsiedztwa”, co znaczy, że przynajmniej jedna działka sąsiednia musi być zabudowana w sposób, by można nawiązać do jej zabudowy.
W odniesieniu do dzielnicy Włochy wskazuje się na rosnącą liczbę postępowań z wniosków o wydanie decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak raportuje Stowarzyszenie Nasze Włochy, w okresie od stycznia do października 2023 roku odnotowano ponad 100 nowych postępowań, które związane były z zamierzeniem budowlanym mającym na celu realizację nowej zabudowy na terenie dzielnicy. Jednocześnie najczęstszym przedmiotem postępowań było ustalenie możliwości budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz ewentualnymi usługami na parterze. Szczególnie dużo wniosków dotyczyło nieruchomości w rejonie ul. Jutrzenki, która już teraz jest intensywnie zabudowywana budynkami wielorodzinnymi, co pokazuje, że z kolejnymi latami zabudowa na terenie Włoch będzie coraz gęstsza. Otwartym pozostaje pytanie, czy równolegle nadąża za nią budowa infrastruktury miejskiej i usług publicznych takich jak szkoły, przedszkola, drogi itp. Wydaje się, że nie.
Skąd czerpać wiedzę?
Odrębnym problem jest też częsty brak wiedzy mieszkańców sąsiednich nieruchomości o toczącym się postępowaniu administracyjnym ws. wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub następczo o wydaniu samej decyzji. Niejednokrotnie bowiem zdarza się, że to pojawiający się w sąsiedztwie sprzęt budowalny jest pierwszą oznaką tego, że dla pobliskiej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zamiast pisma z urzędu o uznaniu za stronę postępowania. Należy pamiętać, że status strony pozwala wziąć czynny udział w postępowaniu, umożliwia zapoznanie się aktami sprawy oraz składanie odpowiednich wniosków, np. o ograniczenia rozmiarów planowanej zabudowy ze względu na brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych w okolicy lub zbytnie ograniczenie dostępu do światła słonecznego. Skąd czerpać informacje o toczącym się postępowaniu ws. wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowana terenu?
W praktyce po przeprowadzeniu procesu ustalenia stron postępowania organ prowadzący postępowanie powinien wysłać pismo z informacją o jego wszczęciu, wskazaniu nieruchomości, której dotyczy, a także poinformować o prawach związanych z posiadaniem przymiotu strony w postępowaniu. Często jednak zdarza się, że właściciele nieruchomości w tzw. strefie odziaływania nie otrzymują pism z powyższymi informacjami. Dzieje się tak ponieważ nie zostają z urzędu uznani za stronę mimo, iż zachodzą ku temu przesłanki. Skąd wówczas dowiedzieć się o prowadzonym postępowaniu?
Od kilku lat na stronach internetowych urzędów warszawskich dzielnic publikowane są informacje o wszczętych postępowaniach w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku włochowskiego urzędu informacje te publikowane są w formie tabeli, zawierającej identyfikację nieruchomości objętej postępowaniem w zakresie działki/działek ewidencyjnych, obrębu, ulicy, sygnatury postępowania, oraz nazwy podmiotu na wniosek, którego zostało wszczęto postępowanie. Zaznaczyć należy, że identyfikacja ta jest niestety niepełna. O ile w przypadku podmiotów niebędących osobami fizycznymi możemy dowiedzieć się z publikowanych danych kto jest potencjalnym inwestorem, to w przypadku osób fizycznych dane te są już zanonimizowane.
Wyżej wskazane informacje można znaleźć, wchodząc na stronę internetową włochowskiego urzędu, wybierając zakładkę „Architektura”, następnie zakładkę „Wnioski i decyzje architektoniczne” i „Warunki zabudowy – wnioski”. Na wyświetlanej podstronie będziemy mogli dokonać wyboru okresu za jaki chcemy wyświetlenia rejestru wszczętych postępowań. W przypadku najnowszych postępowań dane aktualizowane są średnio co kwartał.
Po pobraniu rejestru następnie możemy sprawdzić, czy w najbliższej okolicy toczy się postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym nie zostaliśmy poinformowani, a które mogłoby według nas mieć wpływ na naszą nieruchomość.
Warto wskazać też, że o wydanych już decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu możemy dowiedzieć się także z oficjalnego serwisu mapowego m.st. Warszawy, który znajdziemy pod adresem: https://mapa.um.warszawa.pl/ . Po wybraniu zakładki „Warszawa dzisiaj” otworzy nam się mapa. W kolumnie po lewej stronie zawierającej warstwy możemy następnie zaznaczyć folder „Decyzje o warunkach zabudowy (wydane)”, po czym na mapie pojawią się oznaczenia poszczególnych nieruchomości, co do których w przeszłości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w odniesieniu do: obiektów liniowych, obiektów powierzchniowych, obiektów punktowych. Po nakierowaniu kursora na nieruchomość objętą taką decyzją (zaznaczone kolorem fioletowym) będziemy mogli dowiedzieć się najważniejszych informacji o wydanej decyzji takich jak: numer decyzji, data wydania, typ inwestycji, opis rodzaju inwestycji, dane nieruchomości której dotyczy, oraz nazwa organu wydającego decyzję.
Co w przypadku, gdy z lektury rejestru wszczętych postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub np. od sąsiadów dowiemy się, że w naszej najbliższej okolicy może powstać niepokojąca nas inwestycja? Jak włączyć się do postępowania i aktywnie wziąć w nim udział? O tym już wkrótce w naszej kolejnej publikacji.
Grzegorz Rejowski
