Trendy na rynku nieruchomości lokalowych nie pomijają także Włoch. Tym razem problem nie dotyczy tylko panującej od kilku lat tendencji, do zabudowy każdej wolnej przestrzeni inwestycjami deweloperskimi. Ostatnio pojawił się skup mieszkań na cele profesjonalnego najmu zinstytucjonalizowanego, w którym na wynajem przeznaczone są całe bloki, a często i osiedla.
W tym kontekście należy podać za branżowymi serwisami m.in. urbanity.pl., że szwedzka spółka HeimstadenBostad AB (spółka zależna Heimstaden), kupiła od firmy Dantex 400 mieszkań, przeznaczonych na wynajem, które powstają w ramach osiedla Aurora we Włochach. Umowa przewiduje przekazanie mieszkań „pod klucz”.
Należy wspomnieć, że inwestycja Aurora firmy Dantex to osiedle, które znajduje się u zbiegu ulic Jutrzenki, Popularnej i Szybkiej. HeimstadenBostad dysponuje już 4400 mieszkaniami w całej Polsce, w tym 2600 w Warszawie.
W ramach wspomnianej wyżej transakcji pomiędzy spółkami, łącznie na wynajem przeznaczonych będzie 19 500 mkw., a wśród nich kawalerki oraz mieszkania z jedną, dwiema lub trzema sypialniami. Średnia powierzchnia apartamentu wyniesie 49 mkw. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na 2024 rok.
Kredyty coraz droższe
Wydaje się, że taki model biznesowy prowadzenia działalności deweloperskich będzie spotykany coraz częściej. Przedsiębiorcy budowlani zdając sobie sprawę z intensywnie rosnących kosztów kredytów hipotecznych będą poszukiwać nabywców innych niż przeciętny Kowalski (tego ostatniego po prostu nie będzie stać na kredyt hipoteczny w obecnych warunkach – przyp. red.).
Powyższe potwierdzają dane BIK, w marcu br. banki udzieliły tylko 14 570 kredytów, co jest najmniejszą liczbą od grudnia 2017 roku. Tym samym deweloperzy zmuszeni są do poszukiwania kupców pośród firm lub funduszy, posiadających kapitał na zakup dużej ilości lokali. Nie ulega wątpliwości, że sytuacja ta nie jest korzystna dla osób, które w przyszłości marzą o zakupie swojego własnego mieszkania. Docelowo nie będzie także wpływała na ewentualne spadki cen mieszkań.
Problem ten wydaje się dostrzegać rząd. Na konferencji 17 maja premier Mateusz Morawiecki wskazał, że „należy sobie zadać pytanie, co się dzieje w takiej sytuacji na rynku.
– Jak bogata firma z Zachodu – bo to zwykle są firmy z Zachodu, kupują kilkaset mieszkań i przetrzymują te mieszkania. Ceny rosną, nikt się do nich nie wprowadza. (…) Czy to jest sytuacja normalna? – pytał premier.
O zabudowie decydują urzędnicy
Niezależnie od działań na poziomie ustawowym, zastanowić się należy czy władze Warszawy, a w szczególności dzielnicy Włochy, posiadają instrumenty umożliwiające kształtowanie zabudowy na terenie dzielnicy.
Znaczna większość nowopowstających dużych inwestycji budowlanych powstaje na terenach, które nie posiadają uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, uchwalone już MPZP obejmują tylko niewielką część dzielnicy. Jest to głównie teren Starych Włoch, pomiędzy ul. Bolesława Chrobrego a Al. Jerozolimskimi (z wyłączeniem Wiktoryna).
Dlaczego powyższe jest tak istotne? Otóż w przypadku braku uchwalonych miejscowych planów, każdorazowo pozwolenie na zabudowę danego terenu odbywa się przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to w praktyce, że to urzędnicy w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego decydują o tym na jaką inwestycję wydać zgodę.
Niezależnie od urzędników wydających decyzje, przyjrzeć się należy również w tym zakresie działalności lokalnych radnych. Warto tu wskazać na decyzję rządzących dzielnicą radnych Platformy Obywatelskiej przy współudziale radnych Stowarzyszenia Wspólnoty Mieszkańców Dzielnicy Włochy, którzy na sesji rady dzielnicy 13 maja 2021 r. przegłosowali projekt zmian do studium m.st. Warszawy. Zezwala on m.in. na zabudowę śródmiejską na terenie Włoch w tzw. centrach dzielnicowych i lokalnych.
Kolejne decyzje radnych
Czym jest zabudowa śródmiejska? Jest to obszar intensywnej zabudowy, w której czas nasłonecznienia w mieszkaniach, jak również w żłobkach, przedszkolach, szkołach i na placach zabaw może być o połowę krótszy niż w pozostałych obszarach (kawalerki mogą w ogóle nie mieć dostępu do bezpośredniego nasłonecznienia).
Dodatkowo nie można tu pominąć uchwały naszych radnych z sierpnia 2021 r., w której to rządząca Włochami koalicja pozytywnie zaopiniowała uchwałę Rady m.st. Warszawy dotyczącą rezygnacji z trwającej wiele lat procedury uchwalenia planu miejscowego zagospodarowania dla obszaru Załuski. W efekcie o zabudowie każdej działki na tym terenie dalej decydować będą urzędnicy, a nie wiążące ustalenia MPZP. Słusznie wydaje się, że takie działania nie sprzyjają zachowaniu ładu architektonicznego, a w szczególności nie są ukierunkowane na ograniczenie coraz bardziej intensywnej zabudowy.
W tym miejscu wskazać należy na nasuwające się coraz częściej pytania mieszkańców, czy rozwój miejscowej infrastruktury nadąża za tempem deweloperskiej zabudowy? Czy wraz z nowymi osiedlami, budowanymi również w całości na wynajem, równie szybko powstają drogi dojazdowe do powstających osiedli, szkoły, przedszkola itp.? A przede wszystkim, czy kierunek wydawania przez lokalne władze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie których powstają tego typu inwestycje – o charakterze wielkoskalowego najmu – jest kierunkiem właściwym dla rozwoju dzielnicy uchodzącej za miasto-ogród.
Grzegorz Rejowski
