W ostatnich latach sytuacja zagospodarowania przestrzennego dzielnicy Włochy nie uległa znaczącej poprawie.
W 2022 r. dla Włoch władze Warszawy uchwaliły tylko dwa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które z uwagi na niewielki powierzchniowo obszar zwane są mikroplanami. Dotyczą one terenu RKS Okęcie Warszawa (uchwała Rady m.st. Warszawy nr LXXII/2379/2022 z dnia 17 listopada 2022 r.) oraz rejonu ul. Rybnickiej i ul. ks. J. Chrościckiego (uchwała Rady m.st. Warszawy LXXII/2380/2022 z dnia 17 listopada 2022 r.). Plany o charakterze interwencyjnym utrwalały istniejący sposób zagospodarowania terenu, zasadniczo o charakterze sportowym, wychodząc naprzeciw społecznym oczekiwaniom kontynuacji takiego sposobu zagospodarowania. Jednocześnie w bieżącym roku uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Załuski część południowa (uchwała Rady m.st. Warszawy nr LXXX/2611/2023 z dnia 20 kwietnia 2023 r.). Obszarowo plan ten obejmuje większy teren niż dwa wyżej wskazane tzw. mikroplany, niestety jest to jedynie ok. 1/3 całego terenu Załusek, znajdująca się pomiędzy Południową Obwodnicą Warszawy a ulicami Na Skraju i Janka Muzykanta od zachodu i projektowaną ulicą od południowego wschodu. Pozostały obszar Załusek obejmuje wciąż procedowany plan zagospodarowania pod nazwą Załuski część północna. Tym samym w ostatnich dwóch latach całkowity obszar pokrycia Włoch planami zagospodarowania przestrzennego wzrósł nieznacznie, a Włochy są jedną z dzielnic Warszawy, gdzie wskaźnik pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania jest najmniejszy.
Przypomnijmy, że obecnie dla Włoch procedowane są miejscowe plany zagospodarowania dla obszarów Wiktoryn – część A, Salomea, Raków, Opacz część zachodnia, Opacz część wschodnia, rejonu ulicy Działkowej, Palucha i wspomniany wyżej Załuski część północna. Wskazać należy, że nawet w przypadku rozpoczętej procedury prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla konkretnego obszaru dzielnicy, procedura ta ma charakter wieloletni. W 2018 r. m.st. Warszawa podało, że średni czas pracy nad przyjęciem planu zagospodarowania przestrzennego to ok. siedem i pół roku. Potwierdzają to prace nad wspomnianym na początku miejscowym planem zagospodarowania Załuski część południowa. Prace nad planem zagospodarowania dla tego terenu zapoczątkowano uchwałą inicjującą Rady m.st. Warszawy nr LXXXIX/2241/2014 z dnia 28 sierpnia 2014 r. Po ponad siedmiu latach prac nad planem uchwałą Rady m.st. Warszawy nr LV/1701/2021 z dnia 14 października 2021 r. dokonano podziału obszaru, dla którego miał być sporządzony miejscowy plan zagospodarowania, na dwie części: Załuski część południowa i północna. Dalej, po upływie półtora roku wspomnianą uchwałą Rady m.st. Warszawy z dnia 20 kwietnia 2023 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania dla części południowej. Łącznie daje to blisko 9 lat prac nad miejscowym planem dla tego obszaru. Co z miejscowym planem zagospodarowania Załuski część północna? Kiedy wejdzie w życie? Tego obecnie nie wiemy. Nie jest to jednak najdłużej sporządzany plan w naszej dzielnicy. Ten rekord należy do planu sporządzanego dla Wiktoryna pod nazwą Wiktoryn – część A. Uchwała o przystąpieniu została podjęta w marcu 2009 r., więc za kilka miesięcy upłynie 15 lat od przystąpienie do jego sporządzania.
Betonowanie WZ-etkami
Sytuacja braku miejscowego planu zagospodarowania na danym obszarze powoduje niepożądaną niepewność architektoniczną, ponieważ podstawą realizowanych inwestycji prywatnych są decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, popularne WZ-etki. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest przez miejskich urzędników po przeprowadzeniu postępowania w tym zakresie określonego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Innymi słowy, to co na danym terenie można zbudować, jest każdorazowo określane przez osoby wydające stosowne decyzje. Nierzadko jednak zdarza się, że decyzje te, jak i sama procedura ich wydawania, są przedmiotem wielu kontrowersji.
Zaznaczyć należy, że część obszaru dzielnicy Włochy tworzy Miasto-Ogród Włochy. Nazwa ta nawiązuje do idei miasta-ogrodu, która pojawiła się pod koniec XIX w. w Anglii, autorstwa Ebenezera Howarda, brytyjskiego urbanisty. Idea miasta-ogrodu powstała w odpowiedzi na narastające problemy związane z gęstością zaludnienia i zanieczyszczeniem powietrza w miastach. Układ urbanistyczny Włoch, wpisany dziś do ewidencji zabytków, charakteryzował się nawiązaniem do schematu koła. Założenia planistyczne zakładały lokalizację centralnego placu i ciągi zbiegających się ulic do głównej alei. Włochy różnią się od innych podwarszawskich miast-ogrodów większą różnorodnością zabudowy, choć z założenia miała przeważać luźna zabudowa otoczona zielenią.
Niestety, w ostatnich latach obserwuje się postępujący proces „deweloperyzacji” dzielnicy, tj. niekontrolowanej społecznie zabudowy, chaosu przestrzennego i architektonicznego, a tym samym niszczenia idei miasta-ogrodu. Najdobitniejszym przykładem była podjęta próba zabudowania wielkopowierzchniowymi budynkami mieszkalnymi znajdującego się niejako w sercu Miasta Ogrodu-Włochy terenu boisk Klubu Sportowego Przyszłość, co zbulwersowało wielu mieszkańców dzielnicy. Sportowy charakter zagospodarowania tego obszaru udało się zachować poprzez uchwalenie wspomnianego wcześniej mikroplanu dla rejonu ul. Rybnickiej i ul. ks. J. Chrościckiego wprowadzonego uchwałą Rady m.st. Warszawy nr LXXII/2380/2022 z dnia 17 listopada 2022 r. Warto dodać, że rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia 13 grudnia 2022 r. Wojewoda Mazowiecki częściowo dokonał unieważnienia pojedynczych zapisów planu, wytykając przy tym niekompetencję miejskich urzędników, jednak w zasadniczej części plan ten widnieje jako obowiązujący.
Cały czas rośnie też liczba postępowań z wniosków o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak raportuje Stowarzyszenie Nasze Włochy, od początku bieżącego roku do końca września odnotowano ponad 100 postępowań, które związane były z zamierzeniem budowlanym mającym na celu realizację nowej zabudowy. Jednocześnie najczęstszym przedmiotem postępowań było ustalenie możliwości budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz ewentualnymi usługami na parterze. Szczególnie dużo wniosków dotyczyło nieruchomości w rejonie ulicy Jutrzenki, która już teraz jest intensywnie zabudowywana budynkami wielorodzinnymi, co pokazuje, że z kolejnymi latami zabudowa na terenie Włoch będzie coraz gęstsza. Otwartym pozostaje pytanie, czy równolegle nadąży za nią budowa infrastruktury miejskiej i usług publicznych takich jak szkoły, przedszkola, drogi itp. Przykład obecnego zagospodarowania Rakowa, w szczególności ulicy Instalatorów, i problemy z jakimi mierzą się mieszkańcy tych okolic, każe w to wątpić.
Zmiany, zmiany, zmiany…
Warto podkreślić, że na ogólny chaos architektoniczny związany z funkcjonowaniem w systemie prawnym decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje sam ustawodawca wprowadzając gruntowną nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym w dniu 24 sierpnia 2023 r, a jej przepisy weszły w życie 24 września 2023 r. Jak czytamy, w uzasadnieniu do ustawy Zgodnie z intencją ustawodawcy z 2003 roku decyzje WZ miały być wykorzystywane sporadycznie, a stały się zjawiskiem powszechnym, powodując chaos przestrzenny. Przyjęta nowelizacja ustawy gruntownie przemodeluje dotychczasowy system planowania i zagospodarowania przestrzennego funkcjonujący w Polsce. Czym objawiają się nowe rozwiązania wprowadzone ustawą? Przede wszystkim, co zasługuje na pochwałę, zwiększony zostaje wpływ społeczeństwa na decyzje podejmowane w planowaniu przestrzennym – w przepisach określono podstawowe zasady prowadzenia czynności planistycznych uwzględniając głos społeczeństwa, w szczególności doprecyzowano formę konsultacji społecznych. Wprowadzono także nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny, który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy i będzie posiadał rangę aktu prawa miejscowego. Co więcej, ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych oraz dla decyzji o warunkach zabudowy. Najistotniejszą zmianą jest likwidacja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, będą uregulowane w Strategii rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego, jednocześnie zasady realizacji polityki przestrzennej będą znajdować się w planie ogólnym gminy. W końcu, nie bez zmian pozostaną decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydawanie tych decyzji zostanie powiązane z planem ogólnym co ma w założeniu przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy „w szczerym polu”, co często zmuszało następczo gminy do dodatkowych inwestycji w zakresie komunikacji lub infrastruktury społecznej i technicznej. Dodatkowo przepisy nowelizacji powiążą wydawanie decyzji z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, a także zgodnością z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Same decyzje nie będą, jak obecnie, wydawane bezterminowo, ich ważność będzie wynosiła 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Będzie to czas na pozyskanie pozwolenia na budowę lub rozpoczęcia realizacji inwestycji. Wprowadzone przepisy mają też ułatwić procedury uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W tym celu zostanie wprowadzony tryb uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach, a także możliwość jednoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów bez konieczności powtarzania konsultacji społecznych. W końcu wprowadzony zostanie Rejestr Urbanistyczny w formie systemu teleinformatycznego, który ma stanowić źródło informacji i danych takich jak m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, raporty z przeprowadzonych konsultacji społecznych, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Zaznaczyć przy tym należy, że część zmian nie wejdzie w życie automatycznie, a przepisy ustawy będą zobowiązywać do wprowadzenia ich przez gminy w określonym czasie, i tak na przykład graniczymy terminem, do którego każda gmina musi wprowadzić swój plan ogólny, jest 31 grudnia 2025 r.
Reforma zapewne przyniesie pozytywne skutki, zmuszając samorządy do bardziej racjonalnego planowania przestrzennego. Pytanie brzmi, czy będzie dotyczyło to także naszej dzielnicy? Czy zanim jej skutki na dobre wejdą w życie, zagospodarowanie Włoch na coraz bardziej kurczących się niezurbanizowanych częściach dzielnicy, zostanie ustalone w oparciu o zabudowę realizowaną wydanymi i obecnie masowo procedowanymi decyzjami o warunkach zabudowy? Bo o powrocie do idei miasta-ogrodu to już nawet nikt nie marzy.
Grzegorz Rejowski
